Opendoor offentliggjorde torsdag efter lukketid i USA tallene for tredje kvartal. Omsætningen blev 1.022 mio. dollar mod 915 mio. året før. Opendoor havde i august lovet mindst 20 % vækst, og det ville have givet mindst 1.098 mio. dollar (mit regneeksempel). Analytikerne ventede omkring 1,05-1,08 mia. dollar ifølge GuruFocus og 24/7 Wall St.
Hvad der skete i kvartalet
Opendoor solgte 2.728 boliger og købte 4.865. Lageret voksede til 7.596 boliger til en værdi af 2.568 mio. dollar, mod 3.139 boliger for et år siden. Selskabet køber altså langt flere huse, end det når at sælge.
Contribution profit, som er Opendoors eget mål for, hvad de solgte boliger har tjent, blev 34 mio. dollar mod 51 mio. i andet kvartal. Marginen faldt til 3,3 %. Bruttomarginen var 3,7 % mod 7,2 % året før. Det justerede underskud voksede til 66 mio. dollar fra 30 mio. i andet kvartal.
Det, jeg holdt øje med
Jeg skrev i optakten, at jeg først ville se, om omsætningen nåede 1,1 mia. dollar. Det gjorde den ikke. Marginen, som Opendoor havde varslet til 4-4,5 %, blev 3,3 %. Topchef Kaz Nejatian lovede i sommer et positivt justeret resultat fra udgangen af 2026. I meddelelsen står der nu: “We are currently behind but we intend to catch up”. Han skyder skylden på et langsommere boligmarked.
Der er også tal, der går den anden vej. Udgiften til markedsføring pr. købt bolig faldt 57 % over de seneste tolv måneder, og boliglånene gennem Opendoor voksede over 400 % fra kvartalet før. Andelen af boliger, der har stået til salg i over 120 dage, steg fra 9 % til 18 % på et kvartal. Det er lavere end markedets 30 %, men det går den forkerte vej.
Min vurdering
Regnskabet var svagt. Opendoor ramte under sit eget mål på omsætningen, på marginen og på vejen til overskud, og det er selskabet selv, der satte målene for tre måneder siden. Indkøbene vokser hurtigt, og det er dem, der binder pengene. Når en bolig står længere på lager, koster den renter og vedligehold, og prisen kan falde imens.
Guidancen for fjerde kvartal på mindst 40 % vækst lyder stærk, men den bygger på, at de mange købte boliger bliver solgt. Opendoor venter samtidig lavere contribution profit og et justeret EBITDA-underskud på 70-85 mio. dollar, mere end dobbelt så stort som i tredje kvartal. Kursen ændrede sig kun lidt i efterhandlen ifølge Benzinga, og jeg har ikke fundet en anden kilde til bevægelsen. Aktien var i forvejen faldet til omkring 2 dollar, så meget af skuffelsen var nok ventet.
Perspektiv for en langsigtet investor
Opendoor har på et år bygget en meget større indkøbsmaskine. Det har ikke vist sig i indtjeningen endnu, og nu er målet om et positivt justeret resultat skubbet. For en langsigtet investor afhænger casen af, om lageret på 7.596 boliger kan sælges med fortjeneste i et marked, der er gået i stå. Det næste regnskab er det første, hvor de mange køb fra foråret og sommeren for alvor skal blive til salg.
