Hvad regner beregneren egentlig ud?

Den sammenligner ydelsen på dit nuværende lån (rente + bidragssats) med ydelsen på det lån, du omlægger til. Undervejs regner den kursen på begge lån med: hvad koster det at indfri det nuværende lån til dets kurs, og hvor stor bliver den nye, reelle restgæld, når det beløb rejses igen til det nye låns kurs. Den månedlige besparelse regnes om til en tilbagebetalingstid, hvor lang tid det tager, før besparelsen har betalt de øvrige omkostninger (gebyrer, tinglysning, kurtage), omlægningen koster dig. Den viser også den samlede rente- og bidragsudgift over hele løbetiden for begge lån, så du kan se, om en kortere eller længere ny løbetid ændrer regnestykket, og kan valgfrit vise de samme totaler inflationskorrigeret, i dagens købekraft, hvis løbetiden er lang.

Hvorfor er tilbagebetalingstiden det vigtigste tal

En lavere ydelse lyder altid godt, men omlægningen koster penge her og nu. Er tilbagebetalingstiden kortere end den tid, du forventer at blive boende (eller kortere end lånets restløbetid), taler tallene for omlægning. Er den længere, skal du selv vurdere, om du er sikker nok på at blive boende så længe, eller om det er værd at vente på et bedre tilbud. Vil du forstå selve mekanikken bag kurs og rente på et realkreditlån, kan du læse den fulde gennemgang af realkreditobligationer og boligrente.

Hvad tæller beregneren ikke med?

Rentefradraget er med, men som én fast skatteværdi, du selv angiver, den kan reelt ændre sig hen over lånets løbetid, fx hvis din negative kapitalindkomst krydser topskattegrænsen. Beregneren antager desuden, at de øvrige omlægningsomkostninger (gebyrer, tinglysning, kurtage) betales kontant og ikke lægges oveni den nye restgæld, mens selve kursspændet håndteres for sig via kursfelterne. Brug altid et konkret, skriftligt tilbud fra dit institut som det endelige grundlag, beregneren her er til at få et hurtigt, realistisk overblik, før du beder om det tilbud.

Ofte stillede spørgsmål

Hvornår kan det bedst betale sig at omlægge sit realkreditlån?

Tommelfingerreglen er, at forskellen mellem din nuværende rente og den nye rente skal være stor nok til, at den månedlige besparelse tjener omlægningsomkostningerne hjem, længe før du (efter din egen vurdering) flytter eller lånet alligevel udløber. Jo længere du bliver boende efter break-even-punktet, jo mere vinder du samlet set.

Hvorfor skal jeg indtaste kurs på både det nuværende og det nye lån?

Fordi et realkreditlån reelt er finansieret af obligationer, og kursen afgør, hvad du reelt vinder eller taber ved skiftet. Indfrier du det nuværende lån ved at købe obligationerne tilbage til en kurs under 100, koster det mindre end selve restgælden (en kursgevinst). Er kursen på det nye lån samtidig under 100, skal du til gengæld låne mere, end du får udbetalt, for at rejse det samme kontante beløb. Beregneren regner automatisk den nye, kursregulerede restgæld ud, så du kan se, om en omlægning reelt sænker eller hæver din gæld, ikke kun din ydelse.

Hvad koster det egentlig at omlægge et realkreditlån?

Ud over selve kursspændet, som beregneren nu håndterer via kursfelterne, består det typisk af tinglysningsafgift på det nye pantebrev, kurtage ved handel af de nye obligationer og et fast ekspeditionsgebyr til bank og realkreditinstitut. De øvrige omkostninger lander ofte i omegnen af 10.000-20.000 kr., men bed altid dit institut om et konkret, fast tilbud, før du regner videre, og brug det tal i beregneren i stedet for standardværdien.

Tæller beregneren bidragssatsen med?

Ja. Indtast bidragssatsen for både det nuværende og det nye lån, så lægges den oveni den respektive rente i ydelsesberegningen. Bidragssatsen er typisk 0,5-1,25 %, afhængig af belåningsgrad, lånetype og afdragsprofil, så slå din egen sats op hos dit realkreditinstitut i stedet for at bruge standardværdien ukritisk.

Bør jeg vælge samme løbetid som mit nuværende lån?

Ikke nødvendigvis. En kortere ny løbetid giver typisk en højere ydelse, men mindre samlet renteudgift, mens en længere løbetid sænker ydelsen yderligere, men øger den samlede renteudgift. Prøv begge dele i beregneren, det er præcis derfor 'ny løbetid' er et selvstændigt felt, ikke bare kopieret fra restløbetiden. Restløbetid kan angives med decimaler, fx 24,75 år for 24 år og 9 måneder.

Hvordan regner beregneren med rentefradraget?

Du indtaster din egen skatteværdi af rentefradraget (typisk 25-33 %), og beregneren ganger den på den samlede rente- og bidragsudgift for hvert lån, så du får en 'samlet besparelse, efter rentefradrag' ved siden af tallet før skat. De kontante omlægningsomkostninger (gebyrer, tinglysning, kurtage) er holdt udenfor, da de normalt ikke er fradragsberettigede på samme måde. Din præcise skatteværdi afhænger af din marginalskat og størrelsen af din negative kapitalindkomst, tjek din forskuds- eller årsopgørelse på skat.dk for dit reelle tal, og husk at fradraget kommer retur via årsopgørelsen, ikke som en lavere ydelse hver måned.

Kan jeg se tallene i nutidskroner (inflationskorrigeret)?

Ja. Slå 'Vis renter og besparelse i nutidskroner' til, og angiv din forventede inflation (standard 2 %, Nationalbankens langsigtede målsætning). De lange totaler, renter og bidrag i alt samt samlet besparelse over hele løbetiden, bliver så regnet om til nutidsværdien af hele betalingsstrømmen, altså hvad de fremtidige ydelser reelt er værd i dagens købekraft, ikke bare det nominelle kronebeløb. Det giver et mere retvisende billede, når løbetiden er lang, for 300.000 kr. sparet om 20 år er ikke det samme som 300.000 kr. sparet i dag.