REIT (ejendomsselskab)

En REIT (Real Estate Investment Trust) er et selskab, der ejer og udlejer fast ejendom, fx kontorer, lagerhaller, boliger, datacentre eller butikscentre. De fleste REIT’er er børsnoterede, så du kan købe en bid af en stor ejendomsportefølje med samme lethed som en almindelig aktie. Til gengæld for en særlig skattestatus skal selskabet udbetale det meste af overskuddet til aktionærerne.

Sådan virker det

Modellen stammer fra USA, hvor reglerne blev indført i 1960. En amerikansk REIT skal blandt andet udbetale mindst 90 % af sin skattepligtige indkomst som udbytte og have hovedparten af sine aktiver i fast ejendom. Til gengæld betaler selskabet stort set ikke selskabsskat af det udbetalte. Mange andre lande har lignende ordninger.

Fordi overskuddet sendes ud, har REIT’er ikke meget tilbage til at vokse for. Nye ejendomme finansieres derfor ofte med lån eller ved at udstede nye aktier.

Eksempel

Et regneeksempel: REIT A har ejendomme for 1.000 mio. kr., gæld for 400 mio. kr. og en skattepligtig indkomst på 50 mio. kr. Selskabet skal udbetale mindst 45 mio. kr. i udbytte. Har det 10 mio. aktier, er det 4,50 kr. pr. aktie. Koster aktien 75 kr., er udbytteafkastet 6 %.

Ved REIT’er ser analytikere ofte på FFO (funds from operations) frem for det regnskabsmæssige resultat, fordi afskrivninger på bygninger trækker resultatet ned, uden at der går penge ud af kassen.

Det skal du være opmærksom på

REIT’er er følsomme over for renten. Stiger renten, bliver gælden dyrere, og et udbytte på 6 % ser mindre attraktivt ud ved siden af en statsobligation med høj rente. Jeg har skrevet mere om sammenhængen i renten og aktiemarkedet.

Skattemæssigt er en børsnoteret udenlandsk REIT som udgangspunkt en udenlandsk aktie for en dansk investor, og udbyttet beskattes som aktieindkomst. Udlandet trækker typisk kildeskat af udbyttet, så tjek, hvor meget du kan få modregnet. Vil du hellere have en bred kurv, findes der ejendoms-ETF’er. Slå dem op på positivlisten for at se, hvordan de beskattes.