Kapitel 1 af 8
Et ejendomsselskab er ejendomme og et lån
Jeudan ejede ejendomme for 38,2 mia. kr. den 30. juni 2026, mest kontorer i København. Gælden var 23,1 mia. kr.Tilbage til aktionærerne var en egenkapital på 13,4 mia. kr., eller 242 kr. pr. aktie. Aktien kostede 199 kr. den 23. oktober, så K/I var 0,82.
Egenkapitalen er kun så meget værd, som ejendommene er. Og hvad ejendommene er værd, er et skøn.
Kapitel 2 af 8
Værdien hænger på ét tal: afkastkravet
Ejendomme bliver værdisat ud fra, hvad de giver i overskud om året, og hvad en køber kræver i afkast. Et regneeksempel: giver en ejendom 100 mio. kr. om året, og kræver køberen 4 %, er den 2,5 mia. kr. værd. Kræver køberen 5 %, er den 2 mia. kr. værd. Overskuddet er det samme, men værdien er 20 % lavere.
Afkastkravet følger renten. Kan man få 3 % på en statsobligation, vil man have mere for at eje en kontorejendom. Ifølge Nationalbanken steg afkastkravet på de bedste kontorer i København fra ca. 3 % i starten af 2022 til lidt over 4 % i 2024.
Kapitel 3 af 8
Gælden forstærker hver ændring
Gælden falder ikke, når ejendommene falder i værdi. Hele faldet rammer egenkapitalen. Jeudan har selv regnet på det i årsrapporten for 2025: stiger afkastkravet med 0,5 procentpoint, falder indre værdi pr. aktie fra 236 kr. til 183 kr. Stiger det 1 procentpoint, er den 140 kr.
Et halvt procentpoint på afkastkravet koster altså 22 % af egenkapitalen. Det er gearing, og med en belåning på ca. 60 % er Jeudan den mest gearede af de fem.
Kapitel 4 af 8
I 2022 reddede gælden egenkapitalen
Her er en dansk særhed. Jeudan har fastforrentede realkreditlån og opgør dem til markedsværdi. Da renten steg i 2022, faldt kursen på obligationerne bag lånene, og gælden blev 3,0 mia. kr. mindre værd. Det er samme mekanisme som at omlægge et boliglån op.
Samtidig blev afkastkravet næsten ikke hævet. Indre værdi pr. aktie steg derfor fra 182 kr. til 240 kr. i det år, hvor renten steg mest. I 2023 kom regningen: ejendommene blev nedskrevet med 798 mio. kr., og gælden steg 929 mio. kr. i værdi igen.
Kapitel 5 af 8
Markedet troede ikke på værdierne
Selskabernes egne afkastkrav steg kun lidt. Jeudans gik fra 4,1 % i 2021 til 4,4 % i 2024, Copenhagen Capitals fra 3,66 % til 4,33 %. Prime Office holdt sine uændrede og fik positive værdireguleringer alle tre år.
Aktiemarkedet gjorde det i stedet. Jeudan gik fra K/I 1,51 til 0,84, og Prime Office fra 1,16 til 0,51. Når kursen falder mere end den indre værdi, er det markedet, der siger, at ejendommene står for højt i regnskabet. Eller at det tager for lang tid at få værdien ud.
Kapitel 6 af 8
Kursen svarer til et afkastkrav på 4,7 %
Man kan regne baglæns. Hvilket afkastkrav skal Jeudan bruge, for at indre værdi bliver 199 kr., det samme som kursen? Med Jeudans egen følsomhed og 22 % udskudt skat er svaret ca. 4,7 %. Jeudan bruger 4,3 % i regnskabet.
Rabatten svarer altså til, at markedet regner med et afkastkrav, der er ca. 0,4 procentpoint højere. De bedste kontorer i København handles ifølge Jeudan til ca. 4,0 %, sekundære til ca. 5,5 %. Om rabatten er for stor, afhænger af, hvor mange af Jeudans ejendomme der er i den bedste ende.
Kapitel 7 af 8
Rabatten lukkede, da værdien kunne komme ud
Fast Ejendom Danmark handlede til K/I 0,44 ved udgangen af 2024. I oktober 2025 besluttede selskabet at sælge hele porteføljen gradvist og udlodde pengene til aktionærerne. Ved udgangen af 2025 var K/I 0,71, og kursen var steget fra 119 kr. til 218 kr.
Det er den nærmeste parallel til bankerne. Rabatten forsvandt, da der kom en vej ud for værdien, som aktionærerne kunne se. Den resterende rabat er prisen for, at salget tager tid og koster handelsomkostninger og skat.
Kapitel 8 af 8
Hvad der skal til nu, og hvad der taler imod
For bankerne var renten den udløsende faktor, og den gik deres vej. For ejendomsselskaberne går renten den anden vej lige nu. Den 10-årige danske rente var 3,0 % i august 2026 mod 1,9 % ved udgangen af 2024, og Nationalbanken hævede renten i juni og september.
Derfor er det svært at se renten lukke rabatten foreløbig. Det, der kan gøre det, er salg af ejendomme til regnskabsværdi, tilbagekøb af egne aktier eller et opkøb. Hvert selskab har også sin egen historie: Prime Office ejer tyske boliger, Park Street er 94,6 % ejet af hovedaktionæren og handles meget lidt, og Copenhagen Capitals indre værdi deles med præferenceaktier, der har fortrinsret til udbytte.